[房产租售] 户型选择的环境因素

户型选择价值评估分析】之一： ★ 户型选择的环境因素 ★

简单地讲，户型就是房子的室内布置；但实际上，如果不考虑外在的环境影响因素，单纯的室内布置是没有意义的。

   1.房子朝向：
在中国北方地区，太阳一年四季都是在南面的，朝北的房子基本上是见不到阳光的，因此选择朝南的房子就显得非常的重要。
广东的大部分地区地处北回归线以南，太阳冬天在南面，夏天在北面，南向的房子冬天日照时间长，夏天日照时间短，所以是冬暖夏凉，而北向则刚好相反。而深圳位于东南沿海，多刮东南风，因此南偏东的房子是深圳地区最好的朝向。西向的房子因其强烈的太阳“西晒”则普遍不被人看好。
一般讲选择房子朝向的优先次序依次如下：
东南
〉
正南
〉
西南
〉
正东
〉
东北
〉
正北
〉
正西
〉
西北
这是充分利用自然资源的一种选择。而在香港及国外的一些发达地区，人们已经习惯与完全用人工方式（空调、室内照明系统等）来取代自然资源，这时，房子的朝向就变得不那么重要了。
多数情况下基于建筑的整体设计，一套房子不可能所有厅房都是朝南的（目前备受开发商与购房者推崇的南北通透的板式结构，就是既有南房又有北房的），在这种情况下，应优先选择主人房与客厅是朝南的，至少也要确保主人房朝南。因为毕竟主人房是固定停留时间最长的场所，充足的日照能起到强烈的杀菌与消毒作用。对身体健康大有好处。

   2.景观、位置：
即使是相同户型的房子，在小区的位置不同其价值也是不同的，因其所拥有的景观资源不同。
景观分为小区（人造）景观与自然景观，优秀的自然景观（山边、海边、湖边等），通常是具有地理上的唯一性的，除了带来良好的视觉效果外，还能大大改变生活环境（空气清新、气温怡人等）。
在景观与朝向之间进行选择时，一般遵循以下先后顺序：
自然景观
〉
朝向
〉
小区景观
但必须要注意的是，有些自然景观是可能发生改变的（比如：移山与填海等），这一点在选择时必须先了解清楚。

   3.容积率：
楼盘的容积率过高，则意味者，人均拥有的公共面积变小。有时甚至导致楼间距过近，影响视野。
通常认为，高素质的楼盘，其容积率不应大于3.

   4.楼层：
楼层也是影响通风、采光的一个重要因素。对于高层来讲，楼层越高，其通风，采光性能也将会越好；而对于不带电梯的多层建筑，则通常是第三层与第四层为最佳。
另外，还必须考虑，如果楼层过低，可能有被遮挡的状况发生。

   5.使用率：
使用率就是套内建筑面积与总建筑面积的比率。若是以总建筑面积定价，使用率会变得更加重要。如果使用率过低，则意味着你买相同套内面积所附出的代价就越大。

【户型选择价值评估分析】之二： ★ 选择户型的起居因素 --- 室内布置 ★
1.室内布置的总体原则：

   A.动静分区：动区（客厅，餐厅，厨房）与静区（卧室）应分开，以避免相互影响。满足各种不同的生活需求。
   B.各功能空间尺度合理，舒适。
   C.大户型不应有过小房间。
   D.主人房应明显大于其它房间。
   E.各厅房,卫生间等均应保持良好的通风与采光。
   F.公共空间（楼梯间、电梯间等）通风采光好。

   2.客厅：

   A.方正宽敞，有两面完整的墙，提供足够的活动空间与恰当的家具摆放空间。
   B.沿着客厅不能有过多的门，否则将会减少客厅的有效使用面积，并使客厅内外的活动互相干扰。
   C.开间尺寸在3.5m ~5m之间，深度开间比在1.2～1.5之间，这是通常认为比较舒适的尺度范围。
   D.朝外的一面墙应配有大跨度（至少应占客厅开间的三分之一以上）的落地门（外接阳台），或落地突窗。
目前很多项目设计成半面突窗，半面阳台；或者是整面突窗，然后在突窗旁开小门进阳台，据说其设计理念是减少阳台凉晒衣服的干扰，这也不失为一种人性化的设计。
   E.通风采光好、朝向好、景观好。

   3.主卧室：

   A.通风、采光、朝向好。主卧室主要是用来睡觉和休息以及从事一些私密性的活动，而在一天中呆在主卧室的时间也较长。所以，主卧室是较易滋生细菌的地方，因此，必要的通风与充足的日照，将会使主卧室的空气得到及时的清洁。
   B.开间大于3米，面积大于12平方米。如果小于这个尺寸，摆放床后，将显得很拥挤。
   C.位置要深（远离客厅、餐厅），这主要也是从私密性与不受干扰考虑的。
   D.为了增加舒适度，现在很多设计中在主卧室中加入了卫生间和衣帽间。这也是舒适型住宅的一个潮流。

   4.次卧室：
次卧室通常会被用作客房或书房，使用的频率相对与客厅与主卧室要低，因此其整体地位便显得不是特别重要。但仍需考虑充足的通风采光，及不被其它区域干扰等。

   5.餐厅：

   A.与客厅相对独立，既有关系，又有区隔；目前采用较多的跃式结构，是区隔餐厅与客厅的一个不错选择。
   B.至少应有两面墙夹一个角，这是考虑餐桌的摆放与减少干扰。
   C.靠近厨房，又独立成区。在西方较为流行的是厨房餐厅一体化的布置，视觉上相当不错。但因我国烹调习惯煎炒烹炸油烟较多，这种布置并未被广泛认同。
   D.最好有独立的通风与采光。

青寒
发表于搜房社区-楼市话题

1.室内布置的总体原则：

   A.动静分区：动区（客厅，餐厅，厨房）与静区（卧室）应分开，以避免相互影响。满足各种不同的生活需求。
   B.各功能空间尺度合理，舒适。
   C.大户型不应有过小房间。
   D.主人房应明显大于其它房间。
   E.各厅房,卫生间等均应保持良好的通风与采光。
   F.公共空间（楼梯间、电梯间等）通风采光好。

   2.客厅：

   A.方正宽敞，有两面完整的墙，提供足够的活动空间与恰当的家具摆放空间。
   B.沿着客厅不能有过多的门，否则将会减少客厅的有效使用面积，并使客厅内外的活动互相干扰。
   C.开间尺寸在3.5m ~5m之间，深度开间比在1.2～1.5之间，这是通常认为比较舒适的尺度范围。
   D.朝外的一面墙应配有大跨度（至少应占客厅开间的三分之一以上）的落地门（外接阳台），或落地突窗。
目前很多项目设计成半面突窗，半面阳台；或者是整面突窗，然后在突窗旁开小门进阳台，据说其设计理念是减少阳台凉晒衣服的干扰，这也不失为一种人性化的设计。
   E.通风采光好、朝向好、景观好。

   3.主卧室：

   A.通风、采光、朝向好。主卧室主要是用来睡觉和休息以及从事一些私密性的活动，而在一天中呆在主卧室的时间也较长。所以，主卧室是较易滋生细菌的地方，因此，必要的通风与充足的日照，将会使主卧室的空气得到及时的清洁。
   B.开间大于3米，面积大于12平方米。如果小于这个尺寸，摆放床后，将显得很拥挤。
   C.位置要深（远离客厅、餐厅），这主要也是从私密性与不受干扰考虑的。
   D.为了增加舒适度，现在很多设计中在主卧室中加入了卫生间和衣帽间。这也是舒适型住宅的一个潮流。

   4.次卧室：
次卧室通常会被用作客房或书房，使用的频率相对与客厅与主卧室要低，因此其整体地位便显得不是特别重要。但仍需考虑充足的通风采光，及不被其它区域干扰等。

   5.餐厅：

   A.与客厅相对独立，既有关系，又有区隔；目前采用较多的跃式结构，是区隔餐厅与客厅的一个不错选择。
   B.至少应有两面墙夹一个角，这是考虑餐桌的摆放与减少干扰。
   C.靠近厨房，又独立成区。在西方较为流行的是厨房餐厅一体化的布置，视觉上相当不错。但因我国烹调习惯煎炒烹炸油烟较多，这种布置并未被广泛认同。
   D.最好有独立的通风与采光。

   6.厨房：

   A.应靠近餐厅（抑或厨房餐厅一体化？）。
   B.带有生活阳台。
   C.不应远离入户门（便于杂物进出）。
   D.通风、采光、直接对外。
   E.不宜紧邻卫生间。

   7.阳台：

   A.开放式阳台保持良好视野与通风。
   B.下部不宜砌死，最好使用栏杆，以使通风采光最大化。最近有些楼盘采用玻璃幕墙做阳台，采光无问题，但通风将受到影响。
   C.主阳台（一般在客厅处）宽度不应小于1.5米。
   D.生活阳台（位于厨房或餐厅旁）宽度不应小于1米。

   8.卫生间：

   A.通风、采光、直接对外。
   B.卫浴分离、干湿分离，是目前卫生间布置的一个潮流。